Czy będzie podlegała podatkowi dochodowemu od osób fizycznych sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości ?

04.11.2020

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 z późn. zm.) „źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych znajdujemy wyjątek. Zgodnie bowiem z tym przepisem „przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu – do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu.”

Przepisy zostały więc skonstruowane w taki sposób, żeby przewłaszczenie na zabezpieczenie było neutralne podatkowo, jest ono bowiem traktowane przez ustawodawcę jak udzielenie gwarancji, że pożyczka lub kredyt zostanie spłacony. Oznacza to, że dopiero ostateczne przeniesienie własności powoduje powstanie przychodu z tego tytułu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 27.11.2013 r. sygn.. I SA/Gd 886/13[1]  uznał, że prawidłowa jest interpretacja podatkowa, zgodnie z którą „zwrotne przeniesienia własności na wnioskodawcę stanowi  nabycie przez wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. W konsekwencji, w przypadku odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości, pięcioletni termin, o którym mowa w tym przepisie, należy liczyć od daty zwrotnego nabycia nieruchomości.”

Najnowsze interpretacje podatkowe Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej są jednak korzystne:

Jak uznał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w piśmie z dnia 24.01.2019 r. znak: 0114-KDIP3-2.4011.37.2019.1.MZ pod tytułem „Sprzedaż nieruchomości zwrotnie przeniesionych w następstwie spłaty pożyczki zabezpieczonej przewłaszczeniem”:[2] „zawarcie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności  nie wywołuje skutków podatkowych na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie może być uznane za źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zwrotne przeniesienie działek gruntu w następstwie spłaty pożyczki nie stanowi nabycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż nie dokonano ostatecznego przeniesienia przedmiotu umowy przewłaszczenia. Skoro prawo własności działek gruntu przeszło z powrotem na Wnioskodawcę (pożyczkobiorcę), to należy stwierdzić, że nie ziściła się przesłanka, o której mowa w art. 10 ust. 2 pkt 1, w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, tj. nie miało miejsca ostateczne przeniesienie własności nieruchomości na Pożyczkodawcę. Oznacza to, że czynność zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości z pożyczkodawcy na Wnioskodawcę nie stanowi dla niego nowego nabycia nieruchomości. Zatem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło pierwotne nabycie własności nieruchomości przez Wnioskodawcę”

Prawidłowość powyższego stanowiska potwierdza także pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 1.02.2018 r. znak: 0115-KDIT2-1.4011.324.2017.2.MST pod tytułem: „Skutki podatkowe odpłatnego zbycia uprzednio przewłaszczonej nieruchomości”,[3] w którym stwierdzono, że: „przewłaszczenie w celu zabezpieczenia wierzytelności stanowi źródło przychodów, o którym mowa w ust. 1 pkt 8 jedynie w sytuacji, gdy następuje ostateczne przeniesienie własności nieruchomości, a więc gdy podmiot zobowiązany do zwrotu zaciągniętej pożyczki (kredytu) nie wykona ciążącego na nim obowiązku.” Przychód nie może powstać do momentu, w którym istnieje potencjalna możliwość powrotnego przeniesienia przedmiotu zabezpieczenia, gdyż nie istnieje jeszcze definitywność przysporzenia.

Także najnowsze poglądy doktryny są korzystne. Stella Brzeszczyńska w artykule pod tytułem „Przewłaszczenie na zabezpieczenie w podatku dochodowym od osób fizycznych” opublikowanym na łamach czasopisma” Nieruchomości” 2020 rok Nr 2 str. 32 wskazuje, że „zwrotne przeniesienie własności powinno być dla dłużnika neutralne (podatkowo). Potwierdza to art. 22f ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym przewłaszczenie na zabezpieczenie nie przerywa amortyzacji przewłaszczonej rzeczy.”

Wnioski:

1. Przepisy zostały skonstruowane w taki sposób, żeby przewłaszczenie na zabezpieczenie było neutralne podatkowo, jest ono bowiem traktowane przez ustawodawcę jak udzielenie gwarancji, że pożyczka lub kredyt zostanie spłacony. Zwrotne przeniesienie własności w następstwie spłaty pożyczki nie stanowi nabycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
2. 5-letni termin należy liczyć od dnia, w którym właściciel nieruchomości, która była przedmiotem przewłaszczenia na zabezpieczenie, pierwotnie nabył własność.
3. Odpłatne zbycie po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło pierwotne nabycie własności, nie będzie stanowiło źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu. Właściciel nieruchomości może więc ją sprzedać bez podatku.
4. W celu uniknięcia wątpliwości właściciel nieruchomości może wystąpić o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej w swojej sprawie. Pozytywna interpretacja będzie wiążąca dla Urzędu Skarbowego.

[1] http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/521723E036

[2] https://sip.mf.gov.pl/faces/views/szczegoly/szczegoly-interpretacji-indywidualnej.xhtml?dokumentId=547948&poziomDostepu=PUB&indexAccordionPanel=-1#tresc

[3] https://epodatnik.pl/interpretacje-podatkowe/wykaz.php?id=454469-2018-02-01-dyrektor-krajowej-informacji-skarbowej-0115-kdit2-1-4011-324-2017-2-mst